近年来，在房地产行业中，保险基金可以被视为不容忽视的部队。随着房地产进入下行调整周期，保险公司对房地产的“爱，仇恨和仇恨”变得更加激烈和独特。3——他们减少了持股，甚至清除了对A股房地产公司的持股。但是，他们没有与房地产“离开”，而是改变了自己的角色，从“股东和债权人”到成为“房东”，变成了超级“租赁收藏家”。

中国证券杂志的一名记者在过去一年中已经整理了保险基金和房地产投资的运营，将重要性与财产权有关，并积极地成为“房东”已成为一个重大趋势，并且逐渐实施了价值数十亿人民币的许多批量交易。 “在房地产领域，过去，现在或将来不会缺少保险基金。”行业内部人士承认。

保险基金变成了“房东”，甚至将来培养了REIT的基本资产。一方面，保险基金和房地产自然而然。另一方面，资产短缺的保险基金的资产分配面临许多新挑战。许多具有高强度的保险公司希望在替代投资中找到更多高质量的资产，减轻长期负面匹配之间的矛盾，并使用稳定的“租金”或“股息”来增加稳定的现金流量。

积极购买房地产。最近，Yantai Zhifu Wanda Plaza Co.Ltd。经历了工业和商业变化。前全资股东达利安马云惹不起马云万达（Dalian Wanda）商业管理集团有限公司（Ltd.）撤回。新的股东Kunhua（Tianjin）股票投资合伙企业（有限合伙企业）和Kunyuan Chenxing（Xiamen）投资管理咨询公司有限公司的股东比率分别为99.99％和0.01％。

考虑到公平的进一步渗透，上述合作伙伴关系由新华社和CICC Capital分别为99.9％和0.1％，这是去年年底由新华社和CICC Capital共同建立的100亿房地产投资基金。今年4月，北京万达广场工业公司有限公司的股东转移了，这与上述情况完全相同。在更换股东后，新华社保险和CICC Capital以房地产资金的形式获得了北京万达广场工业的收购。

万达广场在许多地方易手，保险基金已成为接管的主要力量。 “自去年以来，许多保险机构一直与万达联系，讨论了资产购买和销售的可能性。目前已经实施了一些项目。”记者从该行业中学到了学习。

除了新华社保险，阳光保险，乔保险和其他保险之外，还深入参与了它。其中，阳光保险赢得了位于Hefei，上海，广州，Taicang和Huzhou的许多Wanda Plazas。每个人的保险收入是上海Songjiang Wanda Plaza和Zhoupu Wanda Plaza，Xining Haihu Wanda Plaza和Jiangmen Taishan Wanda Plaza。

从整个行业看，房地产保险基金的布局也加剧了，许多保险公司正在积极“扫描商品和购买房屋”。此前，中国人寿保险公司接管了乔伊市（Joy City）转让的北京Cofco Land Plaza项目，总价格接近43亿元人民币；中国人寿保险公司以超过39亿元人民币的价格购买了Smao Zhuhai复合项目的51％的股权。

除商业办公室房地产外，保险基金还押注持有物流和仓储，工业公园，租赁住房社区和老年护理社区等房地产项目。例如，Taikang Insurance于去年年底从亚洲物流房地产开发商ESR收购了6个物流公园，涵盖了长江三角洲，大湾地区和北京-Tianjin-Hebei地区； Ping的生活获得了圣战首都的物流资产，其中包括位于广东的江门的两个物流公园和Shaanxi Xixian New District的物流公园。市场内部人士透露，参与上述两项投资的资金超过20亿元人民币。此外，在过去的一年中，许多保险公司，例如AIA，中国建筑银行寿命，Ping the Life，Taibao人寿保险和Haibao人寿保险，也取得了重大的房地产投资迁移。

如果您不喜欢股票和财产权，那么保险基金的作用就会发生重大变化。

“这与过去几年中保险资金对房地产股票的偏爱有很大不同。过去，许多保险机构已经投资于房地产股票上。近年来，房地产部门的风险集中在集中的方式中，并且许多保险基金都以不同的职位和整个职位进行了范围，从而使他们的职位和整个遗产都在范围内进行了，从而占据了两年的范围。以及健康房地产，长期租赁公寓，工业公园，物流和仓储等，并且有更多的关注或实际实施。”一家大型保险公司的人说。 “目前，有60多个保险集团或公司已经注册了房地产投资能力。尽管有些公司拥有股权和房地产投资部门，但他们在实际直接投资方面没有太多经验，他们还将通过私募股权基金和其他形式进行投资。”

许多保险投资者透露，持有房地产的房地产类型是多种多样的，商业综合大楼，物流公园，工业园，数据中心，租赁住房，老年护理社区等都可以归类为这样。 “如果资产具有高质量，它们可以贡献稳定的现金流并具有固定收益的特征。从长期的角度来看，它们可以承受通货膨胀并带来长期价值保留和赞赏益处。”上述人说。

保险基金减去房地产股票并增加房地产财产资产。投资思想的这种变化也反映了从中和短期套利思维转变为长期业务思维的转变。

在Suo Lingyan的角度，北京大学经济学院的副院长和风险管理和保险系教授，保险基金的方向已逐渐从对追求长期和稳定现金流量回报的房地产房地产资产进行投资的房地产股票逐渐转移。这也可能是一种投资策略，该策略适应房地产进入“库存时代”之后的回报风险特征。

“保险基金对房地产具有很高的适应性。房地产占有大量资金，投资周期很长，并且主要集中在早期开发阶段。一旦基础资产进入稳定的运营阶段，它们就可以为资产持有人提供长期和稳定的现金收入。资金，尤其是人寿保险基金。 Suo Lingyan说。

国际保险公司的房地产分配比例通常约为10％。目前，主要家庭保险机构的投资房地产比例仍然相对较低。即使对于排名最高的保险公司，分配比率也通常不到5％。许多专家认为，在振兴现有资产的政策方向下，保险基金的趋势增加了对房地产房地产权资产的投资，将持续一段时间。仍然未知是否可以增加行业的总体分配比率。

“行业的一般运作是根据资金的持续时间和偿付能力的限制来确定每种资产的长期分配中心。建立了分配中心之后，然后将战术资产分配分配将以投资组合管理的水平进行。我们需要在长期的分配中心上的范围。更改是股本资产还是房地产等替代资产，很难在短时间内显着增加分配比率。”一名高级保险资产管理人员告诉记者。

压力下的基本“成本绩效比率”是保险机构近年来考虑购买房地产时经常谈论的一个术语。

面对更令人满意的目标，从仔细的选择，内部演示到谈判，然后是实施的过程。良好的资产必须具有稳定的现金流量，良好的运营前景和高价值增值的潜力。很难发现他们可以真正购买良好的资产。在两年中，有更多的成本来调整了成本的成本，并且可以付出更高的成本范围。此外，一些项目还可以反映保险基金在帮助解决现有风险方面的责任。”一家国有保险公司负责的相关人员说。

在对房地产的周期性调整的情况下，为了加速资产房地产货币化并收回资金，一些在流动性下的房地产公司将相对成熟和高质量的商业房地产项目置于货架上，以折扣价，使保险基金的机会“在底部购买”，并在投资安全边界中锁定。

一个更紧急和现实的问题是，投资市场的资产短缺变得越来越猛烈。

在过去的两年中，保险公司的责任保费持续增长，但它们在资产方面面临许多挑战。 “当资金进出时，我们该如何进行良好的分配？有些公司甚至打算控制负债的增长率，因为分配资产和稳定收益率的压力太大了。”一家来自北京一家保险公司的人说。

目前，固定收益资产仍然是保险投资的基本和压载。但是，在低息市场环境和资产短缺的背景下，保险公司面临的利率差损失挑战正在增加，固定收益资产的回报甚至无法涵盖一些早期的业务成本。资本市场继续波动，并且随着新会计标准的实施，促进收入灵活性的股本资产的分配也面临着某些困难。除了该行业冲向股息和高股息资产外，大多数保险机构仍然对增加其股权资产的持有相对谨慎。 “在实施新的会计标准后，每个人都对股票资产更加谨慎。如果股票投资发生在2022年和2023年，那么对财务报表的压力将非常巨大。”一家上市保险公司的相关投资经理说。

迫切需要扩大投资渠道，探索投资机会，多元化资产管理和多元化投资风险的保险基金。行业内部人士认为，高质量的房地产投资目标，尤其是成熟的商业综合体，不仅可以通过其稳定的现金流量和长期投资回报提供稳定的股息回报，而且预计其资产价值会随着时间的推移而提高，从而带来了两倍的保险资金回报。大多数房地产投资都使用成本衡量方法，其价值波动对保险公司的财务报表的影响有限。同时，第二代和第二阶段的监管规则旨在投资房地产，保留低风险因素的分配并降低保险公司的偿付能力的消费。

除了直接投资持有房地产资产外，近年来，保险基金还继续部署房地产投资信托基金和公共房地产投资信托基金。数据显示，到目前为止，在我国正式列出的38个公共房地产投资信托基金中，保险基金出现在大多数分配机构的列表中。同时，在公共房地产投资信托基金市场上，保险基金去年还增加了经理职位。行业内部人士认为，随着公共房地产投资信托这样的金融工具变得越来越成熟，“资金，投资，建筑，管理和撤回”的链条将是完整和关闭的，并且越来越多的高质量房地产项目将获得保险基金支持并振兴现有资产。

“尽管有计划提前计划如何撤离，但是领先的保险公司有很长的时间进行房地产项目，这符合长期资金和长期投资的定位。”行业内部人士告诉记者。

将来，保险基金将进一步扮演重要的耕种者和房地产投资信托基础资产的供应商。上海Taibao房地产经营公司有限公司的总经理Gao Xiaoyang认为，保险基金投资房地产和基础设施的时间可以涵盖开发阶段，交付和运营攀岩阶段。这些尚未完全反映市场价值的资产需要由中和长期资金培养。不建议急于以有限的方式划分市场或在正确的时间撤回市场，但要持有其运营性能到达相对成熟的阶段。

“可以预期，该政策将来将继续扩大基础资产的类型。当时，市场规模将发展，流动性将是有效的，而且潜力将是巨大的。”一个保险集团的投资经理说：“掌握基本资产并发现核心资产非常重要。我们必须'从头到尾到尽头''鱼'。当它顺利运行时，我们可以将其变成房地产投资信托公司的房地产投入。当公共房地产的流动性将公共流动性改善，而市场会改善市场，然后将其付诸实践。不怕这个时间周期。”